Home for Sale, Antalya, Turkey

ANTALYA İLİ KAŞ İLÇESİ UÇARSU MAH.

İNCELEME DETAYLARI

Antalya ili ,Kaş İlçesi,Uçarsu Mahallesi,Gökdere Mevkii Mustafa Zeki Bozca Cad. No:75/1’de bulunan 10.275,40 m2 yüzölçümünde; ‘ÇELİK İSKELETLİ SOĞUK HAVA DEPOSU VE ARSASI’ niteliğinde tapu bilgileri olan ve tam hissesi UÇARSU ENERJİ ÜRETİMİ TARIM VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ adına kayıtlı olduğu belirtilen gayrimenkulün firma sahibince tarafımızdan talep edilen ARSA ve İNŞAİ MUHDESAT değer takdiri incelemesi sonucu hazırladığımız rapor aşağıda sunulmuştur.

TAŞINMAZIN İMAR DURUMU ve KONUMU:

Kaş Belediyesi 20.04.2015 tarihli imar çapında ; Tarımsal Amaçlı Tesis Alanı (Depolama Alanı) E=0,30 ,Hmax=8,50 m ayrık nizam , çekme mesafeleri 5 m KASK=0,30 , toplam inşaat hakkı 3082,50 m2 dir.Arazi imar planı içerisinde dir.

Uçarsu Mahallesinin kuzey doğusunda bulunmaktadır.Topoğrafik yapısı eğimlidir.Tesis alanına kadastrol bir yol ile ulaşılmaktadır.Mahalle merkezine 1,7 km uzaklıktadır.Bulunduğu yerde altyapı hizmetleri mevcuttur.

İNCELEMEDE KULLANILAN TEKNİKİ YÖNTEM:

Arsa değerlemesi piyasa emsalleriyle , Gayrimenkul Değerleme Esaslarına göre yapılacak; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Birim Fiyatları kullanılarak taşınmazda mevcut İnşai Muhdesatlarda ilgili yapıların nitelik,sınıf ve alanlarına uygun ve ayrıca yapım kalitesine ve yıpranma payına uygun değerlemede bulunulacaktır.Firma sahibinin mevcutta elinde bulunan alan krokisine göre harita hesaplamaları bulunduğundan ayrıca bir ölçüm yapılmayacak olup bu metrajlara göre değerleme yapılacaktır.

Krokide;

M ile gösterilen 7.592,75 m2 lik kısmın

Henüz tamamlanmamış olan Çelik Aksam ile çevrili kısım ( Kırıkkale Üniversitesi Rektörlüğü - Yapı ve Zemin İnceleme ve Araştırma Merkezi Müdürlüğü 11/09/2015 tarih ve E.5843 sayılı yazısı ile 960 kwp GES santralinin taşıyıcı sistemine ait inşaat statik hesap ve projeleri onaylanmış VE ayrıca Kaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 10/09/2015 tarih ve 14000978/310-99/2338 sayılı yazısı ile soğuk hava deposu çatısına uygulanacak 960 kwp kapasitesindeki GES sisteminden gelecek olan ilave yükler (sistemin kendi yükü,kar,rüzgar) ile ilgili onaylı pafta ve hesapları dahilinde inşa edilen henüz tamamlanmamış GES SANTRALİNİN TAŞIYICI SİSTEMİ OLAN kısım) olduğu

D1 ile gösterilen 872,00 m2 lik kısmın , henüz tamamlanmamış Depo olduğu;

D2 ile gösterilen 1.067,07 m2 lik kısmın Depo olduğu;

D3 ile gösterilen 891,46 m2 lik kısmın Depo olduğu; ve bu kısımların söz konusu parsel içinde kaldığı tespit edilmiştir.

TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ

YAPILAN İNCELEMEDE:

1*KROKİDE D3 İLE GÖSTERİLEN 891,46 m2 lik kısım mevcutta faal 2.000 ton meyve saklama kapasiteli , 200 m2 alanlı 4 ayrı soğuk hava odalarından oluşmaktadır.Kaş Belediyesi 19.08.2009 tarih,2009/10 sayılı Yapı Ruhsatına göre yapının sınıfı 3 - yapının grubu A olarak belirlenmiştir.Yapı ruhsatına esas 07/07/2010 tarih,2010/02 sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

891,46 m2 kısmın 860 m2 (20 m en x 43 m boy) si soğuk hava odalarına ait olup,kalan kısım soğutma grubu makine ve koridor alanıdır.Bodrum kattaki Sığınak alanı 100 m2 dir.Yapı mevcut durumunda 891,46 m2 oturum alanlı,100 m2 bodrum kat alanlı olmak üzere (FİİLEN) toplam 991,46 m2 alanlıdır.

Yapının teknik özellikleri ise elektrik yakıtı kullanılan;atık su türü fosseptik olan,elektrik-haberleşme-pis su-temiz su-paratoner ve yangın tesisatları mevcut olup ortak kullanım alanı DUŞ-WC-SIĞINAK şeklindedir.Yapının taşıyıcı sistemi çelik olup, duvar dolgu maddesi cinsi olarak 100 mm yanmaz IPM sandviç panel kullanılmıştır.Duvar dolgu maddesi döşeme şekli ise plak kiriş şeklindedir.

Çatı örtü malzemesi 0,60 mm trapez saç şeklindedir.

Kıymet takdirine konu parsel imar planı içinde olduğundan arsa vasfındadır. KAŞ İLÇESİNİN 25.000 lik ÇEVRE DÜZENİ PLANI DEVAM ETMEKTEDİR.

Tesisin kendisine ait 250 KVA ÖZEL trafosu ve elektrik panosu ile enerji nakil hattı ve yüksek gerilim direklerini ve box gereçleri mevcuttur.

FAAL SOĞUK HAVA ODALARI

MERKEZİ SOĞUTMA SİSTEMİ ÖZELLİKLERİ

Vidalı Soğutma Kompresörlerin Teknik Özellikleri

Marka: REFCOMP

Model: 2010 yılı Src-Xs-050-1,2

Nominal gücü: 37 kw

Çalışma Aralığı: 19-25 bar

Kapasite: 150 m3/h

Adet: 3

Kondenserin Özellikleri

Marka: PROFCOLD

Model: Pav/15000 C-Scwt

Gücü: 150 Hp

Kapasite: 285 kw

Soğutucu gaz: R404A

Fan ölçüleri: 800 cm çap

Adet: 1 adet V türü + 1 adet yatık tür olmak üzere toplam 2 ad.

Soğutma kapasitesi 360 kW ın açımı:

1-Soğutma ünitesi 1 adet:

2-Kondenser Ünitesi 8 fanlı 1 adet

3-Evaparatör 3 fanlı 12 adet

4-Bakır boru ve montaj bedeli

5-Nemlendirici ve kontrol ünitesi 3 adet

6-Havalandırma ünitesi 4 adet

7-250 KVA trafo ve elektrik panosu,elektrik nakil tesisatı



Soğutma Sisteminin Faydalı Ömrü 15 yıl - 1/3 oranında yıpranma payı ile;

Yıllık Amortisman oranı %6,7 x 5 yıl

Mevcut Merkezi Soğutma Sistemi Güncel Değeri


SOĞUK HAVA ODALARI ÖZELLİKLERİ

Maliyet Hesabına Göre Yapı Yaklaşık Maliyeti

1-Hafriyat

2-Mucur dolgu - tesviye – sıkıştırma

3-Temel beton nevrülü çelik

4-220 m2 taban alanlı 4 adet odaların kapı maliyeti + işçili

5-Çelik konstrüksiyon montaj dahil

6-Çatı kaplama sacı

7-Duvar maddesi: 100 mm yanmaz IPM sandviç panel

döşeme şekli plak kiriş şeklinde olup;

İşçilik ve Montaj dahil yaklaşık maliyeti:

1-Orta bölmeler: 20m. en x 7,5m. h = 150m2 x 5 duvar

2-Yan duvarlar: 43m. boy x 7,5m. h = 322,5m2 x 2 duvar

3-Tavan paneli: 43 m. boy x 20 m. en = 860m2

4-Tavan askı profil sistemi: 1 adet

5-Anti bakteriyel köşe profilleri sarf malzemeleri

6- Sığınak:

Yapım şartlarına uygun olarak 60cm.dış beton ile inşa edilmiş olup;

Giriş bölümünde Mutfak / WC-DUŞ alanları mevcuttur.

7- Zemin izalosyonu ve su yalıtımı 860 m2 alanda

8- Elektrik-su tesisatı,sızdırmaz fosseptik,paratoner

9- Zemin soğutma izalosyonu sızdırmaz beton altı sistemi

10-860 m2 alanda 200m2 odaların yan duvar panel koruyucu demirli

betonlaması


2000 ton kapasiteli 860 m2 alanlı Mevcut Faal Soğuk Hava odalarının

toplam kıymet takdiri


2*Krokide M ile gösterilen 7.592,75 m2 lik kısmın

TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş.GENEL MÜDÜRLÜĞÜ Proje ve Tesis Dairesi Başkanlığı GES Proje Müdürlüğü 16.09.2015 tarih ve 61795159-604.99 sayı numaralı yazısı ile 158 ada 71 parselde tesis edilecek olan 1081,08 kWp/960 kWe kurulu gücündeki Uçarsu Tarım Güneş Enerjisi Santrali (GES) elektrik uygulama projeleri onaylanmış kısım olduğu tespit edilmiştir.

Aynı yazıda ‘Lisanssız Elektrik Üretim Tesislerinin Proje İnceleme ve Onayına ilişkin Usul ve Esasların A) paftalar kısmının 3.maddesi Onay Kapsamındaki Yapıların Kot Planlarının Açıklamalar sütununda – Mevcut yapıya entegreli ( mevcut yapının Çatı-cephe veya yapı içine uygulamalı ) elektrik üretim tesislerine ait , inşaat proje ve statik hesapları yapının imar-ruhsatından sorumlu kurum tarafından onaylatılacaktır. Bu onaylı projeler elektrik üretimine esas ekipmanların taşıyıcı sistemini kapsayacak şekilde hazırlanmış statik hesap projeleri imar - ruhsatından sorumlu kurum tarafından onaylandığı durumda TEDAŞ tarafından kabul edilecektir. ’belirtildiğinden Uçarsu Tarım Güneş Enerjisi Santralinin inşaat yapısal tasarım hesapları ve uygulama projeleri ilgi ( c ) yazıda Kaş Belediyesi ve ilgi ( d ) yazıda Kırıkkale Üniversitesi tarafından onaylanmıştır. Şeklinde ifade edildiği ve ilgi ( d ) yazısının Kırıkkale Üniversitesi Rektörlüğü - Yapı ve Zemin İnceleme ve Araştırma Merkezi Müdürlüğü 11/09/2015 tarih ve E.5843 sayılı yazısı ile 960 kwp GES santralinin taşıyıcı sistemine ait inşaat statik hesap ve projeleri onay yazısı olduğu VE ilgi ( c ) yazısının Kaş Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 10/09/2015 tarih ve 14000978/310-99/2338 sayılı yazısı bulunan soğuk hava deposu çatısına uygulanacak 960 kwp kapasitesindeki GES sisteminden gelecek olan ilave yükler (sistemin kendi yükü,kar,rüzgar) ile ilgili onay yazısı olduğu tespit edilmiştir.

Bu onay yazılarından da anlaşılacağı üzere TEDAŞ, Kaş Belediyesi ve Kırıkkale Üniversitesi tarafından onaylanan pafta ve hesapları dahilinde inşa edilen henüz tamamlanmamış GES SANTRALİNİN TAŞIYICI SİSTEMİ kısmı olduğu, elektrik üretimine esas ekipmanlarının bulunmadığı ancak taşıyıcı sisteminin 960 kWe GES santrali kurulumu amacı ile inşa edildiği tespit edilmiştir.

Bu veriler doğrultusunda krokide M ile gösterilen 7.592,75 m2 lik kısmın ‘Yüksek Güvenlikli Yapı Sınıfında’ olan Güneş Enerjisi Sisteminin ( GES ) taşıyıcı sistemi olduğu sonucuna varılmıştır.GES nin kendi yükü , kar , rüzgar vb. gelecek ilave yükler hesaplanarak yapılan çelik konstrüksüyonu inşaat halinde olup , KALEKAYA YAPI DENETİM LTD.ŞTİ. tarafından 30.09.2016 da durdurulmuştur. Yine aynı yapı denetim firmasınca inşaatın fiili durumu beklemede ve inşaatın fiili geçekleşme seviyesi %80 seviyesindedir.Elektrik üretimine esas ekipmanları eksiktir.

Yapı projesinde belirli aralıklarla deprem dilatasyon derzleri oluşturulmuş ve tesisin kurulumu aşamasında da uygulanmıştır.

GES TAŞIYICI SİSTEMİ ; betonarme temelli , taşıyıcı kolon direkleri ve çerçeve kirişleri ÇELİK IPE 300- IPE 360 ve IPE 400 malzeme ile tasarlanmıştır. Ana taşıyıcı sistemin birkaç çerçeve dışında montajı tamamlanmıştır.Çerçeve kirişleri üzerindeki aşıklar CC200-2-30-80 malzeme ile tasarlanmıştır.Çerçeve kirişler arasındaki gergi çaprazları kısım kısım olarak Q88,9,3 malzeme ile yapılmıştır. Mevcut soğuk hava deposu çatısı dışında çatı kaplaması yapılmamıştır.




SONUÇ:

Bu tür tamamlanmamış projelerde ,hesaplamanın ne şekilde yapılması gerektiği;m2 birim fiyatı veya yağı yaklaşık maliyeti üzerinden hesaplama yapılamayacağına dair resmi gazete açıklaması:

20.04.2018 TARİH ve 30403 sayılı resmi gazete tebliğinde mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkındaki tebliğin ; yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfının belirlenmesine ilişkin açıklamalar bölümünün madde 2-3.bendinde bu tür projelerde yapının sınıfı ve grubunun belirlenebilmesi için tebliğdeki sınıf ve gruplar yapım aşamasında belirlenirken tereddüte düşülmesi halinde o yapının yapı yaklaşık maliyeti;yapının projesine göre hazırlanacak metrajlara ÇEVRE ve ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI birim fiyatlarının uygulanması suretiyle hesaplanacaktır,der.

Buna göre; ÇATI sına GÜNEŞ ENERJİSİ SANTRALİ kurulacak YÜKSEK GÜVENLİK SINIFI nda olması gereken yapının proje uygulaması ile ilgili kurumlar tarafından denetlendiği yukarıda açıklanmış ve evrakları ekte sunulmuştur.

Proje değerleme raporu hazırlanıp , inşaatın keşif metrajı çıkartılarak güncel maliyet hesabı gerekmektedir. Mevcut yapıda ise kullanılan malzemenin piyasa rayiç fiyatı araştırıldığında , yüksek maliyet çıkmakta ve yapı yaklaşık maliyet hesabı burada yetersiz kalmaktadır.